Как продать квартиру без риэлтора?

Стремление продать квартиру без посредников обычно продиктовано соображениями экономии, поскольку комиссионные риэлтора составляют 2-5% от суммы сделки. Помимо этого самостоятельная продажа позволяет продавцу контролировать весь процесс, начиная с поиска покупателя и заканчивая оформлением договора купли-продажи.

Риски и преимущества самостоятельной продажи

Главное преимущество – экономия денег за счёт отказа от услуг агентств недвижимости. У самостоятельной продажи есть и другие плюсы:

  • возможность общаться с потенциальными покупателями без посредников и отсеивать нежелательные варианты на этапе предварительных переговоров;
  • отсутствует риск потерять время и деньги по вине недобросовестного риэлтора.

Что касается недостатков самостоятельной продажи, то они тоже имеются. Самый существенный – временные затраты на подготовку документов и показ квартиры. Опытный риэлтор возьмёт на себя хлопоты, связанные с документальным оформлением сделки и демонстрацией объекта потенциальным покупателям. К тому же крупные агентства недвижимости имеют обширную базу данных, которой пользуются другие риэлторы и частные лица при подборе жилья. Включение квартиры в такую базу повысит шансы на удачную сделку.

С учётом вышесказанного самостоятельную продажу квартиры можно рекомендовать тем, кто ориентируется в жилищном законодательстве и располагает свободным временем.

Оценка стоимости квартиры

Объективная оценка стоимости жилья – залог успешной продажи. На формирование итоговой цены влияют следующие факторы:

  • Местоположение. Традиционно самые дорогие квартиры расположены в центре, а более дешёвые – на окраине и в пригородах. Большое значение имеет транспортная доступность района и наличие развитой инфраструктуры.
  • Тип дома и его состояние. Дома массовой застройки 50-60-х годов постепенно теряют в цене, особенно при отсутствии капитального ремонта. Большим спросом пользуются новостройки. При прочих равных условиях кирпичные дома ценятся выше, чем панельные.
  • Метраж и планировка квартиры. Чем больше количество комнат и метраж, тем дороже квартира – это общее правило. Однако на стоимость влияют и другие факторы: площадь кухни, высота потолков, наличие лоджии или балкона, смежные или изолированные комнаты.
  • Ремонт. Хороший ремонт с заменой окон, дверей, электропроводки и других коммуникаций увеличивает стоимость квартиры, но до определённого предела. Вряд ли покупатели захотят переплачивать за дизайнерскую отделку, сделанную по вкусу прежних хозяев жилья.

Оптимальный способ оценить квартиру – изучить рынок недвижимости в своём населённом пункте и ориентироваться на стоимость аналогичного жилья. Для этого можно рассмотреть объявления о продаже квартир на популярных интернет-ресурсах и посетить несколько объектов под видом покупателя.

Важный момент – если покупатель приобретает квартиру с привлечением заёмных средств, банку может понадобиться независимая оценка. Она должна проводиться за счет покупателя, даже если вас пытаются убедить в обратном.

Подготовка квартиры к продаже

Квартира должна быть чистой и ухоженной – это главное. Перед продажей стоит сделать тщательную уборку или потратить немного денег на косметический ремонт, чтобы устранить явные дефекты – оборванные обои, потеки на потолке, неисправные смесители.

По возможности нужно избавиться от источников специфического запаха: старой деревянной мебели, штор и ковров. Многие покупатели обращают особое внимание на состояние кухни и санузла, следовательно, в этих помещениях должен быть безукоризненный порядок. Нагромождение мебели и предметов интерьера способны испортить впечатление от жилья, поэтому рекомендуется максимально освободить пространство.

Подготовка документов к продаже

Документы на недвижимость будет проверять покупатель (самостоятельно или с помощью своего риэлтора) или банковская организация, если покупка квартиры совершается на заёмные средства. Поэтому необходимо заранее подготовить все бумаги:

  • свидетельство о праве собственности на квартиру и документ, на основании которого оно было выдано: договор дарения, купли-продажи и т.д;
  • технический план квартиры, выданный в БТИ;
  • кадастровый паспорт;
  • паспорта собственников жилья (оригиналы и ксерокопии);
  • согласие супруга на продажу, если квартира куплена в браке;
  • выписку из домовой книги;
  • выписку из ЕГРП.

Последний документ имеет ограниченный срок действия – один день, поэтому заказывать его надо непосредственно перед сделкой.

Реклама

Любой товар нуждается в рекламе и квартира – не исключение. Подготовьте информативное объявление с описанием преимуществ и основных параметров квартиры и сделайте качественные фотографии. Далее необходимо разместить объявление на всех доступных площадках. Это могут быть специализированные сайты по продаже недвижимости, обычные и виртуальные доски объявлений и сообщества вашего города в социальных сетях.

Для связи с покупателями оставьте контактные данные: номер телефона, скайп, адрес электронной почты. Будьте готовы в любое время ответить на звонок или сообщение и рассказать собеседнику о характеристиках квартиры. Важно соблюдать разумный баланс: сделать акцент на преимуществах, но не скрывать недостатков помещения.

Показ квартиры

Выбирайте оптимальное время для показа, чтобы представить достоинства жилья в самом выгодном свете. Здесь есть свои тонкости. Например, лучше назначить просмотр утром или днём, если вечером возле подъезда собирается шумная компания, а парковка во дворе забита машинами. Если вид из вашего окна нельзя назвать привлекательным, приглашайте покупателей на просмотр в вечерние часы.

Во время показа будьте внимательны к пожеланиям клиента и постарайтесь развеять его сомнения, если они есть. Будьте готовы к компромиссу, однако не в ущерб своим интересам. Иногда покупатели просят о скидке, но соглашаются на компенсацию в виде мебели и бытовой техники, которые остаются в квартире.

Проведение сделки

Итогом подготовительных мероприятий должна стать сделка купли-продажи. Если вы продаёте квартиру без риэлтора, вам нужно знать о нюансах юридического оформления сделки и способах безопасной передачи денег.

Вам может быть интересно: юридическое сопровождение сделки купли-продажи

Предварительный договор

Если покупатель найден и соглашение о цене достигнуто, имеет смысл заключить предварительный договор. Этот документ даёт определенные гарантии обеим сторонам: продавец будет уверен в том, что покупатель готов приобрести квартиру и не будет искать более привлекательные варианты, а покупатель – в том, что собственник не продаст недвижимость другому лицу.

Договор заключается в произвольной форме с указанием паспортных данных и адресов покупателя и продавца. Договор также содержит описание и точный адрес объекта недвижимости, итоговую сумму сделки, размер задатка или аванса. Нужно иметь в виду, что с точки зрения законодательства задаток и аванс – разные вещи. Если сделка не состоится по любой причине, продавец должен вернуть покупателю аванс в полном объёме. В отличие от аванса задаток остаётся у продавца, если покупатель передумал покупать квартиру. Если же от сделки отказался продавец, он должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.

Банковская ячейка

При продаже квартиры можно воспользоваться наличным или безналичным способом передачи денег. В последнее время большой популярностью пользуются взаиморасчёты с помощью депозитарной банковской ячейки.

На практике это выглядит так: покупатель и продавец приходят в офис банковской организации, причем покупатель имеет при себе сумму, необходимую для покупки квартиры. Сотрудник банка помещает деньги в депозитарную ячейку в присутствии участников сделки. Перед этим продавец может проверить подлинность купюр и пересчитать их самостоятельно или с помощью банковских служащих. Деньги запечатывают в специальный пакет, на котором расписываются продавец и покупатель. Процедура оформляется соглашением с указанием условий доступа к ячейке и сроков хранения денег.

Такой способ расчёта гарантирует, что продавец получит оговоренную сумму при условии регистрации сделки, а покупатель сможет реализовать своё право собственности на квартиру после передачи денег.

Договор купли-продажи

Договор купли-продажи не имеет строго регламентированной формы. Вы можете составить документ самостоятельно, используя в качестве основы шаблон из интернета. В случае сомнений лучше обратиться за помощью к профессиональному юристу или подготовить и заверить договор у нотариуса.

Обязательными пунктами договора купли-продажи являются:

  • адрес и технические характеристики квартиры в соответствии с данными кадастрового паспорта;
  • цена квартиры;
  • паспортные данные участников сделки;
  • условия и сроки передачи денег продавцу;
  • сроки выписки зарегистрированных лиц и освобождения квартиры;
  • порядок подписания акта приёма-передачи.

После заключения договора купли-продажи продавец и покупатель подают документы на регистрацию сделки.

Передача ключей от квартиры

Последний этап продажи – подписание акта приёма-передачи и вручение ключей от квартиры новому собственнику. К этому моменту квартира должна быть свободна для проживания и находиться в удовлетворительном состоянии. После подписания документа ответственность за объект недвижимости переходит к покупателю, а вместе с экземпляром акта он получает и ключи от квартиры. Ещё один экземпляр акта остаётся у продавца. Продажа квартиры считается завершённой, когда продавец забирает деньги из банковской ячейки.