Риски покупки квартиры, владельцем которой является пенсионер

как уберечь недвижимость пожилого человека от мошенников

Что делать, если Вы выбрали квартиру, которая полностью удовлетворяет все Ваши запросы (стоимость, район, документация и так далее), но продавец данного жилья – пожилой человек? Какие подводные камни могут скрываться при совершении данной сделки? И к чему Вы должны быть готовы, покупая квартиру у людей, относящихся к «группе социального риска»?

«Группа социального риска» — что под этим подразумевается?

К данной группе относятся люди, к которым легко войти в доверие, благодаря чему, их нетрудно обмануть и заставить продать свою квартиру (жильё). В «группу социального риска» входят: инвалиды (зачастую одинокие), пожилые люди, а также те, кто изолирован от социума и не в состоянии самостоятельно защитить свои права.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру у пожилого человека?

Как уберечь недвижимость пожилого человека от мошенников? Главная опасность при заключении сделки с пожилым человеком, или лицом, которое входит в «группу социального риска», является то, что, зачастую не понимая серьёзности всех совершаемых им действий и их последствий он не несет полной ответственности за происходящее, поэтому в случае, если договор купли – продажи квартиры расторгается, то государство, в первую очередь будет на стороне «пострадавшего» продавца, то есть ему вернут жильё, а покупателю деньги. Но тут тоже большой риск того, что деньги уже будут потрачены или просто исчезнут и продавец не сможет сказать, где они, тогда покупателю будет причитаться 25 % денежных средств из пенсии продавца, который конечно никогда сможет выплатить долг полностью.

Но есть и статья в Гражданском кодексе Российской Федерации (Статья 302.) которая защищает покупателя и дает определение «добросовестного приобретателя», которым является лицо, не знающее о том, что продавец, не обладал правом отчуждать имущество и в свою очередь сделал все возможное для того, чтобы проверить чистоту и безопасность сделки.

Основные признания добросовестности покупателя:

  1. Приобретение имущества должно быть совершено по возмездной сделке;
  2. Покупатель был в неведении, являлось ли имущество продавца его законной собственностью.

Как избежать «неприятных ситуаций» при покупке жилья у пожилого человека?

Сложно ли продать квартиру недееспособного? Покупая недвижимость у одинокого пенсионера или недееспособного лица, очередь Вы рискуете тем, что продавец может подать в суд исковое заявление, обвиняя Вас в обмане или в принуждении совершённой сделки. Также, заявления может быть передано в суд от «третьих лиц», то есть от дальних или ближних родственников, или же от органов опеки и попечительства, которые укажут причину продажи квартиры их родственника (пожилого человека) – не отдавал отчёт своим действиям, так как является недееспособным (полностью или частично) лицом пенсионного возраста, входящим в «группу социального риска».

Для начала, Вы обязаны исключить вероятность расторжения сделки по причине ухудшений условий жизни продавца таких как: плохое материальное положение, отсутствие второго жилья, а также, если владельца вынудили продать квартиру.

Поэтому заключать сделку с таким продавцом нужно лишь только после того, как Вы точно убедитесь в обоюдной заинтересованности, а также в том, что после заключения договора купли – продажи, у продавца не возникнет проблем с условием жизни, что для этого нужно сделать:

  1. Одна из самых главных задач в данном случае – полностью удостовериться в том, что продавец совершает данную сделку осознанно, без принуждения, понимая всю суть происходящего. Для этого, станет нелишним попросить человека о предоставлении некоторых справок (ПНД – психоневрологический диспансер, НД – наркологический диспансер). Всё это нужно для того, чтобы в дальнейшем такую сделку не признали недействительной из-за непонимания продавцом всей сути совершаемого иным причинам.
  2. Также, большим преимуществом станет то, что продавец (пожилой владелец квартиры), предоставит вам все требуемые справки лично, это пригодится в случае оспаривания сделки, причина которой может стать – недееспособность продавца. Желательно, такую передачу справок зафиксировать видеокамерой – это станет ещё одним плюсом в случае суда. Обязательно берите все расписки, в которых будет написано рукой продавца то, что весь расчёт произведён, никаких претензий стороны друг к другу не имеют.
  3. В случае, если Вы как покупатель сомневаетесь в том, что продавец квартиры является дееспособным и отдающим отчёт во всех действиях человеком, стоит на сделку (подписание договора купли – продажи) пригласить специализированного врача с лицензией, который проведёт освидетельствование продавца, благодаря чему Вы получите документальное подтверждение о психическом состоянии владельца квартиры. В таких вопросах, как заключение договор купли – продажи квартиры с пожилым человеком, важен каждый документ, на случай возможного расторжения сделки со стороны продавца. Если продавец отказывается проходить освидетельствование – заключать сделку не стоит.
  4. Если случилось так, что суд ограничил продавца в дееспособности, покупка квартиры в таком случае возможна, но прежде чем совершить сделку, обязательно нужно получить документальное согласие от опекуна или попечителя. Если пожилой человек является полностью недееспособным, то все документы подписываются органом опеки или попечителем, а если частично, то самим владельцем.
  5. Все собранные справки такие как: ПНД, НД, а также нотариально заверенное удостоверение договора купли – продажи, помогут Вам в подтверждении обоюдной заинтересованности совершаемой сделки. Так как данные документы подтверждают то, что продавец отдаёт отчёт своим действиям, понимая суть заключения всех договоров и подписания документов, а также, находится в здравом уме и полностью адекватен.
  6. Не лишним будет и нотариальное заключение договора, тогда задачей нотариуса будет являться подробное разъяснение и объяснение всего совершаемого и всех последствий, связанных с такой сделкой. В полномочие нотариуса входит самостоятельное запрашивание в государственные органы различной информации, необходимой для увеличения данных о владельце. К таким запросам относятся: (БТИ, ЕГРП, кадастр и другие). Перед тем, как договор должен быть подписан продавцом, нотариус должен убедиться в том, что владелец подписывает всё осознанно, без какого – либо влияния, в том, что продавец полностью несёт ответственность за свои действия. Сделка, заверенная нотариусом, сложнее оспаривается в судебном порядке, чем сделка, совершённая в простой письменной форме. Ещё большим преимуществом в заключении сделки в присутствии нотариуса – то, что нотариальная деятельность застрахована, нотариус полностью отвечает за свои действия и несёт материальную ответственность в случае недостоверной информации.
  7. Обязательно следует узнать, где будет жить продавец после продажи своего нынешнего жилья (это нужно для Вашей безопасности), Вы должны обладать такой информацией как: новый адрес места жительства бывшего владельца квартиры, будет жить он у родственников или же у него есть собственная недвижимость, адрес прописки и другое. Если всё в порядке, и продавец действительно переехал жить к своим родным, то постарайтесь взять у них удостоверенное нотариусом заявление о согласии на проживание их родственника (бывшего владельца проданной квартиры). Благодаря такому важному документу, Вы уменьшите большинство рисков.

Но самый простой способ обезопасить себя и свои вложения — это обратиться к профессиональному юристу по сопровождению сделок с недвижимостью и доверить оформление права собственности на квартиру именно ему.

Чего еще стоит остерегаться, покупая недвижимость, владелец которой пенсионер?

При совершении сделки с человеком, входящим в «группу риска», стоит обратить внимание, не сопровождают ли его посторонние люди, не являющиеся родственниками «как – бы желающие помочь пожилому человеку». Если такие имеются – будьте осторожны, возможно, это мошенники, которые находят одиноких пожилых людей и принуждают их продать квартиру под разными предлогами от обмана, что отправят взамен в хороший дом престарелых до физического насилия и угроз расправы.

В идеале, чтобы продавец на момент подписания договора купли – продажи квартиры был уже зарегистрирован по новому адресу. Для того, чтобы удостовериться, что у продавца не возникнет проблем с жильём, попросите предъявить выписку из домовой книги, так Вы убедитесь в том, что он не останется на улице, а вас не обвинят Вас в обмане.

Изучение истории, продаваемой недвижимости- самый важный шаг, который необходимо осуществлять до сделки! Что такое юридическая чистота объекта и как ее проверяют, вы можете узнать из нашей статьи «Что такое юридическая проверка».

Будьте бдительны и уделите проверке объекта как можно больше времени, тщательно читайте всю информацию, собирайте различные сведения, как и о квартире, так и о продавце. Если у Вас возникли затруднения в ходе проверки или подготовки к сделке, то обращайтесь к нашим специалистам, которые всегда готовы помочь Вам и бесплатно проконсультируют по любым вопросам! Рекомендуем так же ознакомиться со статьёй: «Пошаговая инструкция покупки квартиры».

Получите квартиру без риска потери права собственности за 3 дня и сэкономьте на ее покупке с помощью юристов

  • Письменное заключение о юридической чистоте квартиры за 3 дня
  • Бесплатная проверка 2-й квартиры, если 1-я оказалась с рисками потери права собственности
  • Фиксированная стоимость услуг от 6 т.р.
Узнайте подробности по ссылке