С чего начать

Покупка квартиры на вторичном рынке без риелтора: пошаговая инструкция

Алишер Сейтхалилов
Алишер Сейтхалилов
Специалист по недвижимости

Знаете, зачем нужен риелтор при покупке квартиры, и нужен ли он вообще? Чем он может помочь и в чем на него рассчитывать не стоит?
Мы собрали для вас несколько аргументов «за» и «против» привлечения риелтора, и подготовили подробную инструкцию как купить квартиру самостоятельно.

1) Стоит ли нанимать риелтора
2) Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье
3) Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
4) Шаг 3. Звонок продавцу
5) Шаг 4. Осмотр квартиры
6) Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу
7) Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков
8) Шаг 7. Внесение аванса или задатка
9) Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Стоит ли нанимать риелтора

Аргументы «за»

  • Вам не придется искать жилье самостоятельно. Риелтор подберет подходящий вариант по вашим требованиям и сэкономит время. Главное очень точно сформулировать предпочтения.
  • Вам не нужно самостоятельно вникать в юридические тонкости покупки квартиры. Всеми вопросами оформления покупки и проверкой квартиры должен заниматься риелтор.
  • Риелтор профессиональным взглядом оценит квартиру, расскажет о ее достоинствах и недостатках. На основании этого он сможет обоснованно поторговаться с продавцом, чтобы снизить цену.

Аргументы «против»

  • Договор с риелтором не гарантирует чистоту сделки купли-продажи на 100 %. Все детали вам придется проверять самостоятельно.
  • Вы теряете деньги. В зависимости от сложности сделки комиссия риелтора составляет от 1 до 6 % от суммы. То есть при покупке квартиры за 6 500 000 руб., вы отдадите посреднику от 65 000 до 390 000 руб. Согласитесь, они бы вам пригодились самим.
  • Риэлтор может предлагать вам только те варианты, где ему предлагают комиссию со стороны продавца. Это так называемые «партнерские сделки», когда риелтору покупателя застройщик или продавец платит от 0,5 % до 4 % за приведенного покупателя.

Обратите внимание
Ваше право решать, какой вариант выбрать. Выбрать и купить квартиру можно самостоятельно, сэкономив деньги. Главное быть внимательным. После прочтения нашей инструкции покупка квартиры без риелтора не будет казаться такой сложной.

Шаг 1. Ищем квартиру: как быстро подобрать жилье

Сейчас поиск недвижимости почти полностью переместился в Интернет. Расскажем о самых популярных площадках.

«Авито» – сайт не является специализированным, но именно здесь риелторы и собственники размещают объявления в первую очередь. Выбранный объект отображается на карте. Предоставляется небольшое количество информации о квартире. Доступно сравнительно малое число параметров для фильтрации объявлений. Популярен по всей России в равной степени. Рекомендуем начать с этого сайта, а затем перейти к остальным.

«ЦИАН» – специализированный ресурс с удобным интерфейсом и большим количеством фильтров для подбора подходящей квартиры. В каталоге вы увидите не только классические «дома» и «квартиры», но и «таунхаусы», «части домов», «комнаты», «доли» и пр. Работает по всей России. На сайте оценивается деятельность агентств недвижимости. Вы можете выставить агентству или риелтору оценку или пожаловаться на него.

«Домофонд» – ресурс с аналитикой по цене недвижимости, отчетами специалистов сайта, ипотечным калькулятором и обширной базой недвижимости (35 000 объявлений о продаже только в Москве). Откройте карту, выберите район и увидите все объекты, которые продаются поблизости. Большое количество фильтров позволяет точно определить предпочтения. Можно исключить объявления из выдачи, нажав на крестик в правом верхнем углу. Сайт значительно популярнее в Москве и Санкт-Петербурге, чем в других регионах.

«Яндекс.Недвижимость» – сайт по продаже и покупке любой недвижимости от гаража до виллы. Сервис сохраняет историю поисков автоматически. На других площадках это нужно делать вручную. База квартир сильно различается в зависимости от региона. В Москве и Санкт-Петербурге Яндекс.Недвижимость используют значительно чаще. В других регионах сервис постепенно набирает популярность. Авторизоваться на сайте можно по своему email в системе Яндекс.

«Недвижимость@mail.ru» – сайт, кроме недвижимости, дополнительно предлагает статьи про ипотеку, покупку и продажу квартир, про ЖКХ и идеи для ремонта. В объявлении указывается большое количество информации об объекте, что значительно облегчает поиск: лифт в доме, дата постройки, мусоропровод и т. д. Количество фильтров сравнимо с «Авито», но уступает сайтам «ЦИАН» и «Домофонд». Авторизоваться в «Недвижимость@mail.ru» можно по вашему email в Mail.ru.


Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание

Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.

Внешний вид квартиры по фото
Это хорошо Это плохо
  • Много фотографий.
  • Есть фото подъезда и дома снаружи.
  • Каждая комната снята с нескольких ракурсов.
  • Фото не слишком старые. Вывод можно сделать по дате или виду из окна.
  • Фотографии размытые, с сильной цветокоррекцией (слишком яркие цвета или черно-белое изображение) – от вас пытаются что-то скрыть.
  • Водяной знак агентства недвижимости на фото закрывает обзор.
  • Фотографий мало или нет совсем.
  • Ракурсы не позволяют получить достаточно информации о состоянии квартиры.

 

Благополучность и инфраструктура района
Это хорошо Это плохо
  • Поблизости есть школы и детские сады. В шаговой доступности продуктовые, хозяйственные и другие магазины. Уточнить можно по картам в Google или Яндекс.
  • Улица не фигурирует в криминальных сводках – можете ввести название улицы в Яндекс.Новостях и почитать о текущих событиях.
  • Управляющая компания, обслуживающая дом, находится в списке неблагополучных. В Москве рейтинг публикуют на сайте МинЖКХ.
  • Поблизости нет социально важных объектов: школ, магазинов, МФЦ, торговых центров, детских садов, больниц и пр.

 

Стоимость
Это хорошо Это плохо
  • Цена соответствует средней по рынку – сравните с другими похожими квартирами. Аналитику предоставляет, например, «Домофонд».
  • Цена сильно занижена – указание на возможное мошенничество.
  • Длинная история изменения цены (доступна на «ЦИАН») с большим снижением стоимости – квартира не востребована. Кроме случаев, когда изначальная цена была сильно завышена.

 

Полнота и точность описания
Это хорошо Это плохо
  • Описаны плюсы и минусы квартиры. Значит, продавцу нечего скрывать.
  • Описаны неявные моменты: новая проводка, трубы, сантехника, выполненная звукоизоляция и пр.
  • Написано, остается ли мебель. Вы заранее знаете, что нужно докупить.
  • Указаны юридические факторы: количество собственников, наличие обременений и т. д.
  • Описания нет – у вас нет информации о квартире.
  • Большое художественное описание без конкретных данных о квартире.
  • Просьба позвонить и уточнить детали в разговоре без описания квартиры. У жилплощади, вероятно, есть обременения или другие серьезные недостатки.

Шаг 3. Звонок продавцу

Перед назначением встречи позвоните продавцу и задайте несколько уточняющих вопросов. Это поможет вам отказаться от просмотра сомнительных вариантов и вы сэкономите время.

  1. Продается ли квартира? Часто продавцы или посредники забывают снять объявление с площадок в Интернете. Так что нужно назвать адрес и сразу уточнить, продается ли эта недвижимость.
  2. Кто продает квартиру? Определите, с кем имеете дело: риелтором или владельцем.
  3. Какова реальная стоимость квартиры? Продавцы могут занизить цену в объявлении, а при осмотре этот факт всплывет. Вы потеряете время, которое можно было потратить на изучение варианта без скрытой наценки.
  4. Есть ли торг? Торговаться лучше при личной встрече. Но если в объявлении было указано, что продавец не против снизить цену, лучше получить подтверждение.
  5. В каком состоянии квартира? Узнайте о состоянии сантехники, когда был последний ремонт, какое уложено напольное покрытие, заменена ли проводка и т. д. Если продавец ограничивается только общими фразами, будьте внимательны, от вас могут скрывать что-то важное.
  6. Есть ли юридические ограничения? Прописаны ли дети, есть ли неузаконенные перепланировки, сколько собственников в квартире, как она была получена в собственность и пр. Это поможет сразу понять, насколько сложной будет сделка купли-продажи.
  7. Каков точный адрес квартиры? Если продавец отвечает: «Я встречу вас у подъезда», – узнайте, почему он не хочет сказать адрес. Возможно, от вас пытаются скрыть серьезные недостатки квартиры.
  8. Предстоит прямая или альтернативная продажа? Прямая продажа – вы просто покупаете квартиру. У продавца уже есть место жительства, куда он переезжает. Альтернативная продажа – вы покупаете квартиру и ждете, пока продавец найдет себе жилье. При этом въехать в квартиру вы не можете. Если вы хотите сразу жить в новой недвижимости, этот вопрос необходимо обговорить.

Шаг 4. Осмотр квартиры

Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.

  • Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
  • Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
  • Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
  • Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
  • Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
  • Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
  • Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
  • По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
  • Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
  • Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.

Если обнаружите недостатки, не стесняйтесь спросить у продавца о них. Узнайте, исправят ли их до покупки квартиры. Если нет, смело торгуйтесь, сбивая цену. Все нравится? Пора переходить к следующему этапу.

Шаг 5. Какие вопросы задать продавцу

Наступает важный момент – интервью с продавцом. Проводя опрос, вы покажете свою подкованность в юридических и бытовых вопросах. Это поможет отпугнуть мошенников. Что обязательно нужно узнать?

Вопрос Что мы хотим узнать
Кто собственник(и) квартиры? Желательно, чтобы вы контактировали напрямую с собственником, а не с его родственниками, помощниками и прочими личностями. Если квартиру показывает риелтор, попросите показать договор на представление собственника по вопросам продажи квартиры. Важно выяснить, кто будет принимать аванс и подписывать договор купли-продажи. Если не владелец квартиры, то попросите предоставить генеральную доверенность на имя посредника.
На каком основании получили квартиру? Зарегистрировали ли право собственности? Нужно, чтобы право было зарегистрировано в Росреестре. Проверьте основания для регистрации права. Для этого попросите правоустанавливающий документ: дарственная, вступление в наследство, договор купли-продажи и пр.
Сколько человек зарегистрировано в квартире? Идеальная ситуация – зарегистрированных лиц по месту жительства нет. Но случается она только при основательной подготовке. Узнайте количество и возраст зарегистрированных в квартире людей. Уточните, что все они будут сняты с регистрационного учета из текущей квартиры и зарегистрированы в другой.
Состоит ли продавец в браке? Если да, согласен ли супруг(а) на продажу квартиры? Обговорите получение письменного подтверждения согласия. Возможно, продавец был женат, но сейчас разведен, а квартира приобреталась в браке. В этом случает также требуется согласие, но теперь уже от бывшего супруга.
Есть ли среди собственников или пользователей квартиры несовершеннолетние дети? Сделка с детьми может существенно осложнить процесс оформления покупки. Нужно убедиться, что владелец квартиры получит разрешение на продажу от Органов опеки по месту жительства.
Как долго квартира находится в собственности? Чем больше срок владения квартирой, тем ниже для покупателя потенциальный риск. Если после покупки прошло больше трех лет, предыдущие собственники, наследники, третьи лица и другие претенденты не смогут предъявить вам претензии. Это связано с истечением срока исковой давности.
Есть ли ограничения/обременения прав на квартиру? Убедитесь, что нет возможных ограничений:

  • квартира заложена под кредит (ипотеку);
  • идут судебные споры по поводу прав на нее;
  • есть большие долги по коммунальным счетам;
  • квартира куплена по договору ренты и рентополучатель еще жив.

Шаг 6. Самостоятельная проверка рисков

Проверка на наличие сторонних претендентов. После оформления сделки могут появиться неожиданные претенденты на квартиру: обделенные наследники, бывшие или нынешние супруги, обделенные несовершеннолетние и пр. Чтобы избежать такой ситуации, запрашиваем у продавца ряд документов.

  • Расширенную выписку из домовой книги обо всех лицах, когда-либо зарегистрированных в квартире – в ней проверьте наличие несовершеннолетних детей. Нужно убедиться, что у этих детей есть место жительства. Этот документ также позволит убедиться, что в квартире никто не зарегистрирован на момент заключения договора купли-продажи.
  • Разрешение на продажу квартиры от местных Органов опеки – нужно, если у ребенка есть доля в квартире или он ее владелец.
  • Разрешение от супруга продавца или нотариальное заявление о гражданском состоянии – эти документы нужны, если на момент приобретения квартиры продавец состоял в браке (совместно нажитое в браке имущество).
  • Выписка из ЕГРН – по ней вы можете подтвердить право продавца на недвижимость и уточнить количество собственников.
  • Расширенная выписка из ЕГРН – она позволяет узнать о переходе прав собственности. С ее помощью вы поймете, как приобреталась и передавалась квартира. Ее можно запросить у продавца или получить самостоятельно, зная адрес и кадастровый номер квартиры.
  • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам – после покупки квартиры все долги перейдут к вам, поэтому нужно убедиться, что их нет.

Проверка документов продавца. Убедитесь, что имеете дело с владельцем недвижимости, и узнайте о наличии всех необходимых для продажи документов. Ведь именно продавец должен заниматься сбором большинства необходимых бумаг. При этом от вас требуются только паспорт и оплаченная пошлина за покупку квартиры (оплачивается на сайте «Госуслуги» или в ПАО «Сбербанк»). Итак, что должен предоставить продавец (владелец недвижимости)?

  • Документ-основание получения права собственности: дарственная, договор купли-продажи, право наследования и т. д.
  • Паспорт.
  • Разрешение Органов опеки при сделках с участием несовершеннолетних.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Согласие супруга(и) на продажу, если продавец состоит в браке.

Проверка дееспособности продавца. Запросите справки из Психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете в этих заведениях. Справки, полученные более года назад, считаются недействительными. Предпочтительный вариант – продавец получает подтверждения дееспособности непосредственно перед оформлением купли-продажи.

Шаг 7. Внесение аванса или задатка

Чтобы показать серьезность своих намерений купить квартиру, нужно оставить некоторую сумму денег (не более 30 000–50 000 руб.) в качестве предоплаты. При возникновении спорной ситуации с продавцом договор поможет вернуть деньги в судебном порядке. Для этого существуют две формы: аванс и задаток.

Подсказка

Аванс – денежная сумма, которую передает покупатель продавцу в подтверждение своих намерений. Возвращается покупателю в полном объеме, если покупатель отказался от покупки.

Задаток – сумма, которая возвращается покупателю в двойном объеме, если купля-продажа не состоялась по вине продавца. Задаток остается у продавца, если покупатель отказался от приобретения квартиры.

Обеспечить юридическую безопасность поможет договор, в котором можно прописать различные дополнительные условия (ст. 381.1 ГК РФ). Он заключается в свободной форме и должен содержать следующую информацию:

  • адрес квартиры,
  • ее полную стоимость,
  • внесенную сумму,
  • срок до возврата денег или оформления купли-продажи,
  • условия возврата и невозврата,
  • штрафные санкции (согласуются индивидуально),
  • ФИО, паспортные данные и подписи продавца и покупателя.

На нашем сайте вы можете ознакомиться с образцом Договора аванса. Однако часто стандартную форму приходится дополнять. Например, возможными штрафами при нарушении договора. Чтобы учесть все нюансы при составлении соглашения по авансу или задатку, можно обратиться к юристу. Аванс передается наличными от покупателя продавцу. При желании вы можете попросить у продавца расписку в получении средств. Однако это не обязательно, наличие подписанного договора не требует дополнительных подтверждений.

Шаг 8. Подписание договора купли-продажи и передача денег

Проверка договора купли-продажи

Убедитесь в чистоте договора, который предлагает продавец или риелтор. Вы можете сверить документ с образцом, размещенным на сайте Росреестра. Убедитесь, что в документе нет дополнительных условий, накладывающих на вас невыгодные обязательства: доплаты, отложенный переезд и пр. Если не уверены, что сможете проверить договор самостоятельно, обратитесь за помощью юриста.

Передача денег

Через банковскую ячейку. В последнее время стала популярной аренда банковской ячейки, из которой продавец впоследствии забирает оплату за квартиру. Так вы получите гарантии, что продавец не пропадет с вашими деньгами. Для этого заключается трехсторонний договор между банком, продавцом и покупателем. Чтобы его заключить, достаточно прийти вместе с продавцом в отделение банка и предъявить ваши паспорта. В договоре указывается список документов, позволяющий продавцу забрать деньги из банковской ячейки. Как правило, это:

  • договор купли-продажи квартиры, прошедший государственную регистрацию;
  • выписка из ЕГРН, где владельцем недвижимости указан покупатель.

В договоре аренды ячейки указывается срок, в который продавец должен предоставить документы и забрать деньги. Если по истечении оговоренного отрезка времени, например, 1 месяц, этого не случится, вы можете забрать деньги обратно. Традиционно аренду банковской ячейки берет на себя покупатель, то есть вы. Стоимость составляет 2000 руб. После заключения договора продавец получает ключ от банковской ячейки и кладет в нее деньги.

Аккредитив. Это безналичная форма оплаты, представляющая собой условное обязательство банка. Он берет на себя обязательство произвести платеж в пользу продавца, как только тот предъявит необходимые по договору документы. Процесс расчетов выглядит следующим образом:

  1. Продавец и покупатель заключают договор, по которому расчет между ними ведется при помощи аккредитива.
  2. Покупатель обращается в банк, где у него открыт расчетный счет, с заявлением на оформление аккредитива.
  3. Банк открывает аккредитив и передает его оригинал продавцу.
  4. Продавец предъявляет банку зарегистрированный в Росреестре договор купли-продажи и другие документы, прописанные в договоре и аккредитиве.
  5. Если у банка нет сомнений в чистоте сделки, деньги поступают на счет продавца.

Аккредитив открывается на любой срок и в дальнейшем может быть продлен. Если срок аккредитива прошел, но продавец не предоставил документы, деньги автоматически поступают на счет покупателя. Обратите внимание, что банк не проверяет подлинность предоставленных документов, необходимых для осуществления перевода денег продавцу.

Подписание
Оформить сделку вы можете с помощью риелтора, которого нанял продавец, или в Многофункциональном центре (МФЦ). Риелтор сам проследит за наличием всех необходимых документов и скажет, какие нужно предпринимать действия. Чтобы воспользоваться вторым вариантом, вам понадобятся все документы, перечисленные в блоках выше, и заполненный договор купли-продажи в 3 экземплярах. Образец можно скачать на сайте Росреестра. В МФЦ вам выдадут образцы заявлений и передадут документы для регистрации в Росреестр. Государственная регистрация в среднем занимает около 8–10 дней.

Договор может быть сделан в одной из двух доступных форм. Главное, чтобы она была письменной, а не устной (ст. 550 и ст. 434 ГК РФ).

  • Простая письменная форма (ППФ) – унифицированный договор, который вы составляете по своему усмотрению. В образце содержатся все основные условия, которые требуются по Гражданскому кодексу. Чтобы учесть все важные нюансы, при составлении соглашения можно обратиться к юристу. Он профессионально оценит текущий вариант или подготовит новый проект договора.
  • Нотариальная форма – это договор, подлежащий обязательному заверению. В данном случае нотариус выступает гарантом юридической чистоты сделки. При возникновении споров между продавцом и покупателем оспорить в суде правомерность такого договора значительно сложнее. Кроме того, в некоторых случаях нотариальная форма является обязательной: при заключении договора пожизненного содержания с иждивением (рента), при долевой собственности на объект, а также в случаях, когда один из собственников несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин.

Обычно главные проблемы обнаруживаются на этапе проверки документов и оформления договора купли-продажи. Среди них скрытые юридические сложности, мошенничество продавца, претенденты на квартиру и пр. Сотрудничество с риелтором не всегда полностью защищает от рисков. Если вы сомневаетесь в чистоте сделки и хотите не потерять квартиру в дальнейшем, обратитесь к юристу.

Поделиться:
0
0
Алишер Сейтхалилов
Алишер Сейтхалилов
Операционный Директор компании "Прайм-Сервис Недвижимость"

Прайм-Сервис

Юридическое сопровождение
сделок с недвижимостью

+7 (495) 15-00-760 info@safe-estate.ru
Москва, ул.Земляной Вал, д.34А,
строение 1