Юридическая проверка квартиры является важнейшим этапом проведения сделки, в особенности если речь идет о выборе квартиры на вторичном рынке. Проигнорировать эту процедуру для покупателя означает подвергнуть себя серьезному риску и, возможно, купить проблемную квартиру. Грамотно и досконально проведенная проверка юридической благонадежности объекта позволит свести к минимуму риски судебных разбирательств и появления претензий на квартиру со стороны третьих лиц. У вас, как у покупателя, есть возможность доверить юридическую проверку квартиры, которую вы планируете купить, опытному юристу, не имеющему заинтересованности в ее результатах либо сделать это самостоятельно. В этом материале мы расскажем, что такое юридическая проверка покупаемой квартиры, и подробно рассмотрим все ее составляющие. Юридическая проверка любого приобретаемого объекта недвижимости условно может быть разделена на несколько этапов:
Для идентификации личности собственника (или собственников) квартиры в первую очередь необходим его гражданский паспорт. Самое главное здесь – убедиться в подлинности документа, присутствии всех необходимых печатей, наличии всех страниц по порядку. Если собственник состоит в браке, на этом этапе проводится сверка дат заключения брачного союза и возникновения права собственности на данную квартиру – для того чтобы понять, необходимо ли будет для сделки согласие второй стороны на продажу.
Важный момент при проверке личности собственника – необходимость удостовериться в его дееспособности. С этой целью нужно попросить продавца предоставить две справки – из наркологического и психоневрологического диспансера. В настоящее время справки НД и ПНД от продавца являются весьма желательными для того, чтобы убедиться в его адекватности и минимизировать покупателю риск признания сделки недействительной по причине недееспособности собственника. Сегодня требование таких справок со стороны покупателя обычно не вызывает у продавца противодействия или негативной реакции.
Если от имени собственника действует доверенное лицо, проводится проверка подлинности доверенности и правильности ее оформления. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. Изучая доверенность, можно выяснить перечень полномочий доверенного лица и убедиться, что он вправе совершать действия, связанные с продажей объекта. Доверенность необходимо проверить по реестру выданных доверенностей (http://reestr-dover.ru).
Вторым этапом проверки юридической благонадежности квартиры является анализ правоустанавливающих документов. Если вы приобретаете квартиру из вторичного жилого фонда, собственник должен иметь подтверждающие его право владения объектом документы. Таким документами могут выступать договора купли-продажи, дарения или мены, свидетельства о праве на наследство, судебные решения и пр. Суть проверки этих документов заключается в скрупулезном их изучении и анализе, выявлении их подлинности, наличия возможных несоответствий или исправлений – в последнем случае любые внесенные в текст документов исправления должны быть подтверждены подписями сторон или печатью нотариуса.
Хотим особенно подчеркнуть, что проверка документов, устанавливающих права владения объектом, обязательно должна сопровождаться подтверждением информации из других источников – в частности, на этом этапе необходимо заказать выписку из ЕГРН или проверить сведения об объекте недвижимости на сайте Росреестра (https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request). Необходимо заказать выписку о переходах права собственности на объект. Данная информация является открытой или получить её может любой заинтересованный гражданин. В такой выписке отражена информация с 1998 года – о переходах права собственности и об имеющихся обременениях/арестах на объект. Вдумчивый анализ этой информации позволит специалисту оценить ситуацию по объекту и проследить все происходившие с квартирой нотариальные и юридические действия.
Если имеется информация о том, что право собственности продавца оспаривалось в судебном порядке то необходимо попросить у продавца судебное решение по данному спору. В том случае, когда спор еще продолжается и по делу не имеется решения, от приобретения объекта лучше отказаться. Если с 1998 года с квартирой не производилось каких-либо действий, потребуется другой документ – справка, выдаваемая Департаментом жилищной политики. Подобная ситуация – скорее достоинство, чем недостаток квартиры, поскольку свидетельствует о том, что объектом много лет владеет один собственник и переходов права не осуществлялось.
Помимо подробных сведений об обременениях и спорах, в выписке ЕГРН есть сведения о самом собственнике, номер и дата регистрационной записи о праве, что позволяет дополнительно убедиться в подлинности предоставленных продавцом на проверку личных документов.
На этом этапе юридической проверки требуется удостовериться, что квартира не имеет незаконных перепланировок – для этой цели следует запросить у продавца план квартиры из БТИ. Если производились перепланировки, и они не узаконены, то это может стать причиной для отказа в государственной регистрации перехода права.
Жилищный кодекс РФ обязывает проводить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения с соблюдением требований законодательства и только по предварительному согласованию таких действий с органом местного самоуправления. Основание для проведения переустройства и (или) перепланировки — это документ, подтверждающий принятие указанным органом решения о согласовании перепланировки. При отсутствии такого документа переустройство и (или) перепланировка считаются самовольными . Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения перечислены в ст. 29 ЖК РФ. Так, лицу, которое самовольно переустроило и (или) перепланировало помещение, может грозить административная ответственность в виде штрафа.
Чтобы проверить, нет ли у третьих лиц прав на данную квартиру, помимо выписки из ЕГРН потребуется расширенная выписка из домовой книги. Часто специалисты рекомендуют получать такую выписку вместе с продавцом – тогда не будет сомнений в ее подлинности. Информация из этого документа чрезвычайно важна, так как позволяет не только увидеть, кто на текущий момент зарегистрирован в квартире, но и получить сведения о людях, кто имел когда-либо права пользования объектом, о том, куда и когда человек выбыл и т.д. Здесь же имеются сведения о временной выписке, сохраняющей за человеком право проживать в квартире, которым он может воспользоваться.
Изучение архивной выписки позволит удостовериться, что при приватизации не были нарушены права несовершеннолетних, и сравнить информацию с данными, полученными из выписки ЕГРН. Если будет выяснено, что при приватизации квартиры права ребенка или недееспособного человека не были учтены, необходимо перед заключением сделки потребовать у продавца предоставить заявление от указанных лиц об отказе от имущественных прав на квартиру. Такое заявление заверяется нотариально и позволяет покупателю обезопасить себя от возможных рисков предъявления прав третьих лиц.
На основании информации из расширенной выписки специалисты проводят скрупулезный анализ по каждому из зарегистрированных в свое время лиц, прослеживают основания убытия. Неважно, ушел человек служить в армию или отбывает заключение – он имеет право вернуться и потребовать восстановить свое право проживать в квартире. Именно поэтому необходимо внимательно проверить каждого, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире.
Особенное внимание при проверке юридической чистоты квартиры уделяется зарегистрированным на этой жилплощади несовершеннолетним, оставшимся без родительского попечения и гражданам, которые признаны судом недееспособными или ограниченно дееспособными. В таких случаях сделку необходимо проводить, предварительно согласовав ее с органами опеки и попечительства.
Специалисты рекомендуют оговорить еще в процессе передачи аванса необходимость получения в данном случае разрешения на продажу от органов опеки – тогда можно быть уверенным, что интересы ребенка или недееспособного взрослого не будут ущемлены, а значит, не будет предпосылок признавать сделку недействительной из-за нарушения прав несовершеннолетних
Итак, теперь вы знаете, что такое юридическая проверка объектов недвижимости и для чего она необходима. Мы поэтапно рассмотрели все основные шаги проверки юридической чистоты квартиры. Как видите, процедура эта достаточно объемная, требующая внимательности и умения правильно трактовать информацию, полученную из предоставленных продавцом документов.
Прайм-Сервис
Юридическое сопровождение
сделок с недвижимостью
