Составляем договор купли-продажи самостоятельно

Существуют четко определенные правила составления договора купли-продажи, при соблюдении которых регистрация перехода права пройдет беспрепятственно. Статистика показывает, что именно допущенные типичные ошибки в 40 процентах случаев являются причиной отказа в регистрации.

Наши рекомендации помогут вам составить грамотный с юридической точки зрения договор и учесть все, что необходимо для прохождения регистрации.

Необходимые документы

Чтобы составить стандартный договор купли-продажи потребуются следующие документы:

• документы, удостоверяющие личность собственника объекта недвижимости;
• документы, удостоверяющие личность будущего собственника объекта недвижимости;
• документы, на основании которых собственник владеет объектами недвижимости и правоподтверждающие документы (при наличии) на недвижимость;
• единый жилищный документ либо выписка из домовой книги, где указаны зарегистрированные в объекте лица.

Необходимо учитывать, что данный список может изменяться в зависимости от сложности сделки и ее особенностей. Так, если покупатель будет оплачивать покупку нового жилья из средств ипотечного кредита, следует в тексте договора указать реквизиты кредитного договора. Если же часть денег будет идти из средств материнского капитала, следует указать в документе реквизиты материнского сертификата.

Стандартная структура договора купли-продажи

Договор о приобретении недвижимости бывает и достаточно простым, и весьма объемным и сложным документом с множеством пунктов. Мы же говорим о документе универсального типа, который является основой любого договора о купли-продаже объекта недвижимости и содержит все пункты, обязательные для регистрации перехода права собственности.

Структурно универсальный договор о купли-продаже включает:

• вступление (преамбулу);
• собственно предмет данного договора;
• перечисление прав и обязанностей сторон договора;
• цену и порядок взаиморасчетов;
• ответственность контрагентов;
• прочие условия сделки;
• реквизиты обеих сторон и их личные подписи.

Теперь разберемся, что конкретно необходимо указать в этих разделах и какие из них строго обязательны.

В преамбуле требуется указать:

1) точное название документа (договор купли-продажи);

2) дату оформления договора (с указанием числа, месяца и года);

3) место оформления (населенный пункт, город);

4) ФИО продавца объекта и покупателя, их полные паспортные данные, а также именно в этой части необходимо указать принятые в тексте сокращенные названия сторон — Покупатель и Продавец.

Предмет договора

Важнейшей структурной составляющей любого договора купли-продажи выступает именно предмет договора – здесь содержатся все основные условия сделки:

• предмет договора (суть договоренности сторон);
• сведения, позволяющие точно идентифицировать объект недвижимости, включая и его местоположение (точный адрес);
• если продается земельный участок, то в этой части указывается также кадастровый номер участка, его целевое назначение и категория земель;
• указание документов, позволяющих считать имущество принадлежащим собственнику (правоустанавливающие и правоподтверждающие документы). Здесь же указывается вид права собственности (собственность, общая долевая собственность, общая совместная собственность);
• обязанности и права обеих сторон по данному договору;
• стоимость объекта недвижимости и порядок взаимных расчетов. Указывается точная стоимость объекта недвижимости и конкретный способ оплаты (аккредитив, рассрочка, банковская ячейка…);
• сроки выполнения сторонами перечисленных в договоре обязательств (к примеру, дата физического освобождения квартиры).

В  зависимости от конкретных особенностей сделки будет изменяться и содержание каждого из перечисленных пунктов.

Обращаем ваше особое внимание на два пункта, которые являются обязательными при составлении договора купли-продажи – их часто упускают из вида:

1. Отсутствие претензий со стороны третьих лиц или указание таких лиц и их прав на пользование данным объектом недвижимости.
2. Если стороны договорились об оплате договора после прохождения государственной регистрации, обязательно необходимо оговорить будет ли объект считаться находящимся в залоге у предыдущего собственника до окончательной его оплаты, либо не будет.

Прочие условия

В этом разделе договора перечисляются статьи законодательства РФ, на которые необходимо сослаться в тексте договора. Кроме того, здесь же отдельным пунктом важно указать количество составленных экземпляров данного документа, с учетом одного дополнительного, который останется у регистрирующего органа.

Важнейшие требования, предъявляемые к оформлению договора купли-продажи

Документ необходимо составлять в бумажном виде, при этом он может иметь один или несколько листов. В последнем случае листы прошивают и соединяют специальной наклейкой, все участники сделки визируют своими подписями и документ, и его последний лист на наклейке (при желании также можно поставить подписи и на каждом из листов договора).

Самые распространенные ошибки в процессе составления договора купли-продажи

Чаще всего ошибки в данном случае касаются неправильного описания обязательных пунктов или же их отсутствия. Но есть и другие нюансы:

Следите за отсутствием разночтений в данных, указанных в документе – это касается данных паспортов, характеристики объекта недвижимости, в том числе адреса, кадастрового номера, площади объекта, описания правоустанавливающих документов.

Проверьте, чтобы указанное в документе количество его экземпляров соответствовало количеству, которое будет передаваться в орган регистрации.

Дата подписания, указанная в преамбуле, не может быть более поздней, чем дата подачи договора на регистрацию.

Следите за правильным написанием названия органа регистрации в теле договора.

Типичной ошибкой является отсутствие в документе упоминания о статье ГК РФ 488, в которой идет речь об отсутствии или наличии залога в пользу продавца – она необходима, если стороны договорились провести окончательный расчет после регистрации перехода права собственности.

Перечень недочетов и ошибок можно бесконечно продолжать в зависимости от особенностей конкретной сделки, вот почему важность грамотного и корректного составления договора купли-продажи объекта недвижимости трудно переоценить. Составив договор правильно, вы избавитесь от разного рода сложностей при подаче документов на регистрацию. Кроме того, таким образом вы исключите риск возможного судебного разбирательства после сделки.

Внимательно разобравшись с тонкостями российского законодательства, каждый из вас сможет самостоятельно составить договор купли-продажи недвижимости корректно. Рекомендуем при составлении договора купли-продажи всегда помнить, что каждая сделка уникальна, а значит – требует максимально досконального изучения всех ее особенностей.

В составлении вам поможет наш образец договора купли-продажи и посвященная этому статья «Образец договора купли-продажи»,а также перечень документов и их особенности в статье «Какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи».

Следующие наши материалы мы посвятим подробному анализу документов, предоставляемых продавцом, а также другим особенностям договоров купли-продажи и оформления сделок.

Статьи по теме

Смотреть все

Договоры

Какие документы должен предоставить продавец перед сделкой купли-продажи

Олеся Миронова Юрист по недвижимости

Договоры

Как составить предварительный договор, договор аванса или задатка

Катянина Марина Юрист по недвижимости

Договоры

Образец договора купли-продажи

Катянина Марина Юрист по недвижимости

Вопросы юристу

Какие документы нужны на сделку купли-продажи?

Алишер Сейтхалилов Специалист по недвижимости