Передача денег от покупателя продавцу – важнейший этап процесса купли-продажи недвижимости. Обе стороны сделки заинтересованы в том, чтобы найти наиболее удобную и безопасную форму взаиморасчетов. Для этого необходимо знать все возможные варианты передачи денежных средств и выбрать оптимальный.
На сегодняшний день чаще всего используются следующие способы передачи денег:
Передача «живых» денег – самый ненадежный и небезопасный способ. Его часто выбирают люди с консервативными взглядами или те, кто хотел бы, к примеру, уйти от уплаты налогов. Еще это излюбленный вид расчета людей, совершающих притворную сделку, а также тех, кто планирует обмануть продавца. Именно при таком способе передачи чаще всего используют фальшивые деньги. Поэтому от наличного расчета из рук в руки рекомендуем отказаться сразу. Конечно, на продавца можно подать в суд и выиграть дело, но в каком размере и как долго он будет выплачивать долг – неизвестно. Расчёт наличными в такой форме не удовлетворяет элементарным требованиям безопасности и поэтому постепенно уходит в прошлое. То же самое можно сказать о безналичном расчёте, когда покупатель перечисляет деньги на карту или счёт продавца до регистрации перехода права собственности. Намного надёжнее другие способы расчёта:
В столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок.
Аренда ячейки – это помещение денег покупателя в сейф банковской организации в присутствии участников сделки и представителя банка. Процедура сопровождается подписанием трехстороннего соглашения с указанием всех нюансов хранения и выдачи денег. Соглашение регламентирует такие вопросы, как срок нахождения денег в банке и условия доступа к ячейке в зависимости от разных обстоятельств. Заранее оговариваются нюансы передачи прав на недвижимость и оплаты услуг банка. После этого деньги проверяют и пересчитывают, а затем помещают в ячейку вплоть до выполнения условий соглашения (как правило, до регистрации права собственности на объект купли-продажи). Если сделка по каким—либо причинам не состоялась, деньги возвращаются покупателю.
Открытие аккредитива отличается от аренды ячейки тем, что расчет проводится безналичным способом. Покупатель открывает счет и перечисляет на него необходимую для покупки сумму. В свою очередь банковская организация берёт на себя обязательства передать деньги продавцу после регистрации сделки в Росреестре. При этом банк гарантирует сохранность денег и несет ответственность перед участниками сделки в случае необоснованной выдачи денежных средств. Этот способ расчёта потребует расходов на банковские комиссии, однако ради своей безопасности можно пойти на дополнительные затраты.
Передавать деньги при покупке жилья можно через депозит нотариуса. Изначально депозит нотариуса – это принятие нотариусом денежных средств и/или ценных бумаг от должника для последующей передачи их кредитору. Однако с 1 января 2015 года появилась возможность использования депозита нотариуса не только как способа расчетов между кредитором и должником, но и при сделках с недвижимостью. Работает схема расчетов через депозит так: покупатель переводит деньги на специальный депозитный счет нотариуса. Затем нотариус, который удостоверяет сделку, сам переведет средства продавцу, как только ее условия будут исполнены, то есть, как только право собственности покупателя будет зарегистрировано в Росреестре. Как мы видим, механизм цивилизованный, предельно простой и надежный.
Этот относительно новый способ заключается в том, что покупатель квартиры открывает в банке так называемый счет эскроу для расчетов по договору купли-продажи квартиры. Для этого покупателем квартиры на счет эскроу вносится сумма, равная стоимости квартиры. Банк блокирует денежные средства до выполнения обязательств по договору купли-продажи квартиры, в счет которого размещены денежные средства. При предъявлении продавцом в банк соответствующих документов, как правило, свидетельствующих о переходе права собственности на квартиру к покупателю, банк выдает ему полагающуюся сумму со счета эскроу (п. 1 ст. 860.7 ГК РФ).
Примечание. Приостановление операций по счету эскроу, арест или списание с данного счета денежных средств по обязательствам покупателя перед третьими лицами либо по обязательствам продавца не допускается (п. 4 ст. 860.8 ГК РФ).
Владелец счета эскроу не может распоряжаться денежными средствами, находящимися на счете. По сути, такой счет предназначен только для хранения денежных средств покупателя и передачи их продавцу при наступлении определенных договором купли-продажи квартиры обстоятельств. Если сделка не состоялась, то по истечении срока действия договора счета эскроу счет закрывается, а денежные средства возвращаются покупателю, если иное не предусмотрено договором эскроу (ст. 860.10 ГК РФ).
Какое же отличие эскроу от аккредитива, ведь по своему функциональному назначению эти два инструмента очень похожи – они предназначены для снижения риска при торговых сделках. Но все же между ними есть существенная разница, и заключаются она в следующем:
При аккредитиве ответственность за выполнение условий сделки ложится полностью на покупателя и продавца, по счетам эскроу – на банк. Имеется в виду, что выплата денег при аккредитивной форме расчетов осуществляется при наличии всех документов, предусмотренных договором, независимо от их содержания и соответствия договорным обязательствам сторон.
Специалисты Safe-Estate возьмут на себя обязанности по сопровождению сделки купли-продажи, обеспечив тем самым безопасность ваших средств и недвижимости от мошенничества.
Прайм-Сервис
Юридическое сопровождение
сделок с недвижимостью
